Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта (Екатерина Юхнёва, 2012)

Многочисленные коррективы, которые внес в экономику многих стран мировой кризис, не меняют актуальности инвестирования в сферу недвижимости. Простой обыватель, вкладывая свои сбережения в строительство жилых объектов, умело сохраняет свои сбережения. В связи со сменой тенденций перепродажа недвижимости перестала приносить ощутимый доход, что привело к появлению абсолютно новых источников прибыли для крупных инвесторов. Доходный дом — это востребованная альтернатива покупке недвижимости. Строительство этих жилых объектов велось ранее и было официально свернуто еще в 1917 году.

Заглянем в прошлое

доходный дом это

Доходный дом — это объект из обособленного сегмента недвижимости, который используется его собственником в качестве продолжительного инвестиционного проекта. Первые постройки данного типа были возведены в Европе в начале 17 века. Именно в Англии, Германии и Франции впервые стали продвигать идею предоставления своего собственного жилья на временное пользование третьи лицам. В прошлом, возможность осуществить быструю продажу жилья отсутствовала, именно поэтому существовала тенденция возведения роскошных особняков. В процесс строительства вовлекались самые известные архитекторы, а конструкции располагались в самых живописных местах. Готовые постройки обосабливались в отдельный тип недвижимости, который считался украшением крупнейших мировых городов.

Как выглядели доходные дома прошлого?

Первый доходный дом представлял собой многоквартирное строение, на одном из этажей которого проживал хозяин недвижимости со своей семьей. На этаже мог располагаться офис домовладельца, магазин или склад. Характерной чертой конструкций выступало наличие лепного декора на фасаде, красивых статуй, барельефов и колонн. В экстерьере могла присутствовать позолота. Декорирование присутствовало только на той части здания, которая выходила на улицы. Фасады, направленные во внутреннюю часть двора, оформлялись очень просто и не имели никаких изысков. Квартиры, которые входили в доходные дома в Москве и в других городах, имели идентичную планировку. Они практически всегда группировались вокруг галерей, коридоров и лестничных клеток. Здание занимало практически всю территорию участка, который был под него выделен. Единственное свободное место – это внутренний дворик, который служил для краткосрочных прогулок арендаторов с детьми и для сушки белья.

В Царской России

Первое появление доходных домов в России датируется концом 18 века. Ряд домов вырос на московской Ильинке по заказу богатых купцов Калинина и Павлова с целью пополнить состояние. Занимался проектировал некий мастер Казаков.

Богатеи не пожалели денег на хорошую отделку, поэтому доходные дома вышли настоящим произведением искусства. Здания вместили в себя торговые ряды и жилые комнаты для сдачи в наем.

ВНИМАНИЕ! Именно с конца 18 века начинается своеобразная традиция доходных домов &#8212, оставлять первые этажи для торговых и складских нужд, остальные презентовать постояльцам. Причем, состоятельные жильцы из-за скупости хозяина могли доплачивать за этаж повыше и с лучшим видом.

Аналогично Калинину строительством занимался О.С. Бове. Он поспособствовал в расширении книжного бизнеса для купца Глазунова. И, следую нарождающейся традиции, первые этажа так же были отданы под книжные лавки.

В доходные дома вкладывались не только богатейшие лица страны, но и служители церкви, организации и прочие объединения. Соответственно, от этого зависит и контингент, который снимет комнату или квартиру в доме.

Особую популярность доходные дома приобрели в Петербурге. Частично, развитию способствовал административный аппарат: оперативно решались вопросы с подведением коммуникаций, благоустройством улиц, рядом с которыми обустроен дом.

К слову, обеспеченные жильцы совершенно не заботились о бытовых проблемах. Все вопросы решались исключительно владельцем доходного предприятия. У знати и военных доходные дома получились наивысшую популярность, позволяя со всеми удобствами перемещаться по стране. Конечно, тяжело найти доходный дом в захолустье, но в городах-столицах регионов жить можно было с комфортом.

Постоялец при заезде в доходный дом проходил регистрацию в полиции и затем просто оплачивал ежемесячное проживание. Причем, владелец не имел права выгнать жильца, если тот вносил стабильную плату. К услугам граждан же был обширный список доходных домов на любой кошелек.

Конкуренция, как ни странно, привела к банкротству многих доходных домов. Отметим, что прибыль подобных гостинец была крайне высокая. Большую прибыль приносили незащищенные слои населения: студенты, бедняки, маргинальные слои общества.

Доходные дома для таких граждан представляли собой убогие, маленькие «ночлежки» с минимальным набором удобств. Часто картонные перегородки между комнатами, кухня и санузел совмещенные.

Несмотря, на развитие нового вида бизнеса пик популярности пришелся на конец 19 века и пришел к упадку после революции 1917 года. После переломного момента в истории страны доходные дома были расформированы и стали прототипом современных коммунальных квартир.

Как формировалась история домов в Российской империи?

доходные дома в москве

Первый доходный дом – это конструкция, абсолютно не характерная для архитектуры прошлого. Такое строение появилось на территории самых крупных городов империи только в 17 веке. Всего 50 лет понадобилось для того, чтобы здания стали весьма популярными и востребованными. В прошлом существовала традиция: каждый купец, коммерсант или любой другой состоятельный человек, который сам себя уважает, должен обязательно был возвести хоть одну подобную конструкцию, на вывеске которой будет указана фамилия его владельца. К началу революции на территории России располагалось не менее 600 зданий данного типа. Они украшали улицы Москвы и Одессы, Киева и Гомеля.

Экономические аспекты[ | ]

Время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли.

Григорий Мазаев, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области:

Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на её реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно — слишком долго построенный «доходный дом» будет окупаться[2].

Развитие доходных домов на основе изменений в законодательстве

доходный дом пушкино

В 19 веке, в результате существенных изменений в законодательстве Российской империи, первые этажи конструкций могли сдаваться под ателье, под фотоателье, под магазины и кондитерские. Второй этаж предназначался под офисные помещения. На третьем этаже конструкции располагались квартиры, которые снимали в аренду дворяне, промышленники и купцы. На мансардных этажах проживали актрисы и художники, военные в отставке и студенты. Небольшая комнатка обходилась арендатору в 15-30 рублей в месяц, а многокомнатные апартаменты стоили от 500 до 1000 рублей. Доступ к аренде данной категории жилья был открытым абсолютно для всех.

От доходного дома к гостинице

После революции в бывшем доходном доме появились коммуналки. В войну памятник пострадал и был восстановлен в 1947-1948 годах. Послевоенным архитекторам почти удалось вернуть дому прежний роскошный облик. Утрачены лишь два входа с крыльцами на главном фасаде.

– Этот дом – красавец. Хорошо, что после войны здесь восстановили башенки-купола. В детстве мне казалось, что, когда я окажусь внутри дома, то увижу роскошь – старинную мебель и зеркала. И когда, наконец, моя мечта сбылась – я побывала здесь в гостях – то была разочарована. Это была обычная квартира, обставленная магазинной мебелью, – вспоминает Ольга Рудева.

Сегодня у бывшего дома Земсковых неухоженный вид.

Недвижимость находится в частной собственности. Хозяин живет в Москве, а за домом приглядывает молодой управляющий Григорий Литвинов. По его словам, с 2007 по 2009 годы собственник расселил восемь жилых коммунальных квартир. В результате жившие в комнатах люди получили отдельные одно- и двухкомнатные квартиры. Опустевший памятник вскоре стал приютом для бомжей, которые жили на лестничных клетках.

Чтобы непрошеные гости сюда не заходили, собственнику пришлось поставить на первом этаже решетки.

Первый этаж дома нежилой – его арендуют офисы. На втором и третьем этажах, как и до революции, живут квартиранты. Это временно – бывший доходный дом собственник планирует превратить в трехзвездочную гостиницу. Сейчас здесь вовсю идет ремонт. Кое-где в подъезде можно увидеть старину – например, столетние батареи и своды Монье (перекрытия с лучковыми сводами по стальным балкам) на третьем этаже.

– Изначально мы хотели сделать здесь хостел, но от этой идеи отказались: на дом будет слишком большая нагрузка. Мы решили сделать гостиницу с номерным фондом, – рассказал Григорий Литвинов.

Литвинов.jpg

В 2011 году, когда Воронежу исполнилось 425 лет, в доме Земсковых был капремонт: крышу перекрыли, а дом покрасили в ярко-синий цвет. Но ремонта хватило ненадолго: по словам Григория, уже через год штукатурка и лепнина покрылись трещинами.

– Качество ремонта было отвратительное – весь фасад дома испортили. Вместо того, чтобы восстановить историческую лепнину из гипса, сделали новую, из пенопласта. Она покрылась трещинами и отваливается. После такого ремонта дом утратил красоту, – посетовал Григорий Литвинов.

Управляющий говорит, что просил чиновников провести гарантийный ремонт, заменить лепнину, но ответа пока не получил.

Возникновение идеи

Доходный дом — это тема, которая в последнее время обсуждается довольно часто, что имеет прямое отношение к активному развитию отечественного рынка недвижимости. Конструкции, по сути, являются многоквартирными зданиями, в которых все квартиры ориентированы на сдачу внаем. Впервые идея возведения конструкций данной категории появилась у государственных деятелей СПб, которые таким способом стремятся навсегда решить жилищный вопрос. По их оценке, малообеспеченные жители страны, которые не имеют возможности приобрести свой собственный дом, смогут не просто снимать квартиры, которые предлагают доходные дома Невского района. Они смогут жить там счастливо и с комфортом. Данная идея не относится к категории инноваций, что вполне очевидно из истории, представленной выше.

Актуальность проектов в 2020 году

доходный дом отзывы сотрудников

Актуальность и прибыльность проектов оправдана тем, что жилищный фонд России 20 века имеет существенные отличия от фонда современности. В прошлом большие города формировались из крупных домовладений и особняков знати, которые были ориентированы всего на одну семью. Простые служащие, которые активно мигрировали в крупные города, не могли ни купить, ни снять себе жилье, так как предложения в большей степени ограничивались дворцами на полторы тысячи квадратов. Доходный дом — это не просто решение актуальных проблем с жильем, это еще и ответ на имеющийся на рынке спрос и просто высокодоходный бизнес.

Существует ли спрос на аренду жилья в России?

доходные дома невского района

Спрос на аренду жилья в России в последние несколько лет существенно вырос. Огромное количество людей ищут себе доступное жилье. Многие, стараясь получить выгоду путем удовлетворения спроса, сдают в аренду комнаты в свои квартирах или целые квартиры, доставшиеся по наследству. Есть и более серьезная группа инвесторов, которые специально ремонтируют квартиры с целью их предоставления в наем. Такой подход и стабильный заработок обеспечивает, и средства помогает сохранить во времена нестабильности в экономике. Аналитики отмечают, что доходные дома Петербурга интересуют людей гораздо больше, нежели предложения от частников. Это обеспечивается стабильностью партнерства. Ситуация, когда хозяин может попросить освободить жилье в силу своих жизненных обстоятельств, полностью исключена. Можно говорить о простой и прозрачной схеме партнерства и об уверенности в завтрашнем дне. Доходный дом (фото таких строений есть в обзоре) приносит выгоду не только своим владельцам, но и государству, которое получает возможность легализировать рынок недвижимости.

В Москву возвращаются доходные дома

В середине апреля идею возрождения доходных домов поддержало Министерство регионального развития России. Участники рынка недвижимости считают стремление возродить полноценный институт арендного жилья в стране весьма актуальным и своевременным.

Первое постановление правительства Москвы о проведении эксперимента по строительству доходных домов было принято почти десять лет назад — в 2002 году. Однако в последующие пять лет были возведены всего два дома. Один построен в Большом Николоворобинском переулке, другой — для участников программы «Молодой семье — доступное жилье» — на улице Верхние Поля. И только в 2009 году был построен третий.

Сейчас принята новая программа, согласно которой к 2025 году в России доходные дома должны составлять до 12-15% всего жилья, которое сдается в аренду. И планы находят свою реализацию: не так давно первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин подписал распоряжение о строительстве нового доходного дома. Он будет построен в Восточном административном округе столицы. К нему также пристроят детский сад. Здание возведут недалеко от станции метро «Измайловская» на улице 2-я Парковая. Доходный дом построят за счет частного инвестора, в распоряжении которого и останется жилое помещение. А детский сад, рассчитанный на 120 малышей, передадут в собственность городу.

Так что же такое «доходный дом»? Это дом, жилье в котором в полном объеме предоставляется во временное пользование на основании договоров аренды или коммерческого найма. По сути это гостиница, только длительного пользования. Уровень комфорта такого жилья может быть совершенно разным: от скромных квартир эконом-класса до пентхаусов — были бы желающие снимать эти квадратные метры. Квартиры в этих домах можно арендовать на различные сроки, в том числе и длительные, что весьма удобно арендатору.

До недавних пор понятие «доходный дом» было прежде всего связано с дореволюционной эпохой. Многоквартирные дома сооружались предпринимателями в ХIХ — начале ХХ века для получения дохода от сдачи квартир в наем. Некоторые из них стали даже памятниками своего времени, вошедшими в историческую литературу о Москве. Как, например, восьмиэтажный доходный дом купца Афремова на Садово-Спасской улице, построенный в 1904 году, или доходный дом Нирнзее — первая московская высотка.

Всего до 1917 года в Москве и Санкт-Петербурге было построено более 600 доходных домов. И цены на такое жилье значительно варьировались. Самую дешевую комнату можно было снять за 6 рублей в месяц, а койко-место обходилось еще дешевле — в полтора рубля ежемесячно. За комнату в более респектабельном доходном доме пришлось бы заплатить 15 рублей, а небольшая квартира стоила арендаторам уже вдвое дороже. Однако назвать эту ренту низкой весьма сложно — так, в то время среднемесячная заработная плата промышленного рабочего в одной из российских столиц не превышала 35 руб. Многие из таких домов в первые годы после революции передавались заводам и фабрикам для улучшения жилищных условий рабочих и со временем пришли в запустение.

Однако сегодня идея переживает второе рождение. Современные доходные дома решают гораздо больше задач. Заместитель министра регионального развития Константин Королевский на Всероссийском совещании по вопросам развития рынка арендного жилья в России отметил, что развитие института доходных домов — существенный толчок к более гибкой и мобильной трудовой миграции населения. «Это один из существенных механизмов поддержки и развития промышленных кластеров и привлечения в регионы инвесторов, готовых вкладывать средства в развитие территорий и строительство новых производств», — сказал он.

В настоящее время Минрегионом совместно с «АИЖК» и рядом коммерческих банков создана рабочая группа, которая готовит основу для развития рынка арендного жилья в России. Участники рынка поддерживают идею создания доходных домов, говоря, что она давно витает в воздухе. «Давно пора создать в нашей стране условия для развития цивилизованного рынка арендного жилья. Тем более что за рубежом механизмы строительства доходных домов разработаны и успешно функционируют, — говорит генеральный директор УК «АС Менеджмент» (часть инвестиционной группы ASG) Роберт Хайруллин. — Эта форма позволит не только решить жилищные проблемы, но и повысить качество эксплуатации жилого фонда».

Взгляд на строительство как на бизнес

доходный дом фото

Сегодня доходные дома в Москве обходятся своим владельцам в ту же сумму, что и обычные дома, квартиры в которых планируется просто продавать. При строительстве типичного дома его владелец возвращает себе средства, вложенные в строительство, в течение всего 5 лет. Аналогично и прибыль получается в течение идентичного срока. При этом кредит на строительство конструкции погашается максимально быстро за счет инвестирования в процесс возведения зданий будущих жильцов. Что касается доходных домов, то их окупаемость составляет от 13 лет и больше, что автоматически приводит к росту процентов по кредиту за время реализации процента. В конечном счете, проект будет обеспечивать стабильный пассивный доход большого размера, но вот мало кто из современных предпринимателей готов работать на столь далекую перспективу.

Виды доходных домов

Строительство многоквартирных арендных домов может производиться за средства одного или нескольких индивидуальных вкладчиков. Также и государство может принимать участие в возведении здания или полностью строить такой объект.

По этому критерию доходные дома разделяются на такие категории, как:

  • муниципальные;
  • частные.

Договора на проживание в них разделяются, соответственно, на коммерческие и социального найма.

Социальный наем предполагает получение жилья от государства с низкой арендной платой. Имеет право на такие преференции ограниченное число потребителей, в основном, льготники.

Чаще всего это жилье отличается низким качеством постройки и отделки. Это обычно вторичный фонд недвижимости, имеющий большой процент износа.

Могут быть и новые дома. Но чаще всего они построены по упрощенной технологии из дешевых материалов. В квартирах низкие потолки, тонкие стены и очень маленькие комнаты.

Коммерческий наем предлагает более комфортное жилье повышенного качества. Цены на такие объекты формируются в свободной рыночной системе. Квартиру в таком доме может снять каждый человек. Главное — платить вовремя и рассчитывать свои финансовые возможности.

Доходные дома, в зависимости от площади, набора услуг, сроку окупаемости и другим характеристикам, делятся на несколько категорий:

  • многоквартирные — состоят из множества квартир, площадь всего объекта и этажность может быть ограничена только техническими стандартами, средняя доходность таких домов составляет 5 % годовых;
  • гостевые — чаще всего это 2 или 3-этажные дома площадью 300 м², разделенные до 10 жилых секций, строительство дома обойдется в 1,5 миллиона рублей, окупаемость составит 3-4 года, характерной особенностью гостевых домов является то, что их собственники часто и сами проживают под одной крышей с постояльцами;
  • таунхаусы — апартаменты с отдельным входом, могут быть 2-этажными, поэтому 1 и 2 этажи могут сдаваться разным хозяевам, стоимость строительства составляет от 10 миллионов рублей, окупаемость — примерно 5 лет при высоком качестве сдачи готового объекта;
  • хостелы — небольшие жилые дома или просторная квартира, переоборудованная под домашние гостиничные номера, в которых размещается несколько человек с общим санузлом. Затраты на переустройство под хостел готового объекта достигают 500 тысяч рублей, окупаемость составит 1,5-3 года — это зависит от популярности заведения и наличия постояльцев;
  • мини-отели — это жилье гостиничного типа, в которых номера сдаются на небольшой срок, предоставляется минимум услуг, прибыль приносит сдача помещений и предоставление дополнительного сервиса.

Чем может помочь правительство?

В связи с тем, что сегмент доходных домов в России не сильно развит, он считается малопривлекательным для бизнесменов и инвесторов. Правительство со своей стороны не может предпринять каких-либо эффективных мер, так как предоставление льгот или субсидий на строительство, смягчение налогов или льготные цены на землю, в конечном счете не решают государственную проблему. Арендная ставка, даже при меньших затратах на возведение жилья, остается прежней. Несмотря на активное обсуждение на уровне правительства данной темы, практически никакие активные действия не предпринимаются. Альтернатива для бизнеса с параллельным решением жилищного вопроса на государственном уровне станут доступными только тогда, когда рынок этого сегмента недвижимости разрастется и в силу обилия предложения станет более доступным для малообеспеченных граждан. Как вариант, доходный дом, отзывы об уровне проживания в котором только радуют, может быть проспонсирован полностью из бюджета, но на эти проекты пока средства не предусмотрены.

Преимущества доходных домов

Для арендаторовДля собственников и инвесторов
Наличие дополнительного сервисаКак вариант выгодного вложения — недвижимость сегодня растет в цене
Высокие стандарты обслуживанияПолучение регулярной выгоды за счет оплаты услуг постояльцев
Официальные отношения с собственником: сотрудничество только при подписанном соглашении, оплата через платежные системы. Собственник не может без разрешения посещать сданный объект.Разные варианты использование: можно обустроить бюджетное жилье или вложиться в объект премиум-класса
Все права защищены: фиксируются сроки и стоимость арендыГарантированная окупаемость. Спустя несколько лет затраченные средства вернутся, и их можно будет переинвестировать, а прибыль от сдачи аренды все равно будет продолжать поступать

Когда придет черед доходных домов?

Структура рыночных отношений гласит, что предложение будет формироваться до тех пор, пока спрос себя полностью не исчерпает. Начнем с того, что активное развитие российского рынка недвижимости можно наблюдать только в течение последних десяти лет. В то время, когда на рынках развитых стран арендное жилье занимает достойный сегмент, в России оно только начинает появляться в форме организованных строений. Сегодня застройщики склоняются к возведению обычного жилья, которое и окупается быстрее, и доход приносит в ближайшие годы. Пока будет иметься спрос, данная тенденция не поменяется. Доходный дом, отзывы сотрудников о котором привлекают внимание к положительным сторонам проекта, будет востребован, когда покупатели недвижимости исчерпают себя, и на рынке будет доминировать спрос со стороны малообеспеченного населения на доступное в плане аренды жилье. Параллельно упадет интерес к покупке квартир, что сформирует в данном сегменте жесткую конкуренцию среди застройщиков и увеличит риски. Это и станет переломным моментом, когда застройщики начнут отдавать предпочтение таким проектам, как, скажем, доходные дома Невского района.

Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта (Екатерина Юхнёва, 2012)

Кирпич

Наряду с деревом самым распространенным строительным материалом в XIX веке был кирпич. Еще с домонгольских времен знали на Руси кирпич (плинфу), но использовался он для строительства исключительно общественных сооружений, в основном церквей.

Жилые здания начали возводить из кирпича только со второй половины XV века.

Захаровский кирпич

Производство кирпичей в Петербурге в XVIII веке сначала наладили на казенных (государственных) заводах и заводах Александро-Невского монастыря. Частных заводов было еще мало. Их появление сдерживали протекционистские правительственные меры. Но в XIX веке частные кирпичные заводы (число колебалось от 40 до 60) постепенно вытесняют казенные, тех осталось всего 4. За сто лет производство кирпичей выросло в десятки раз: с 5 млн шт. в год в конце XVIII века до 200 млн шт. в 1903 г. Располагались заводы вдоль рек – Невы, Тосны, Ижоры. Особенно ценилась как сырье для изготовления кирпича красная ижорская глина.

Глину для производства кирпичей начинали готовить с осени. Для выветривания ее раскладывали в гряды. Когда глина замораживалась, она разрыхлялась, а при таянии из нее вымывались органические вещества и соли. Выветренная глина становилась однородной и пластичной, кирпичи из нее получались звонкие и плотные, в брак уходило мало.

После завершения цикла выветривания в глину добавляли до 1/4 части песка и начинали вымешивать. Обычно ногами, иногда с помощью конной глиномялки. В конце XIX века деревянные формы для кирпичей оббивались изнутри железом, ко дну их крепилось клеймо в виде рисунка, буквы, как правило, – инициалы владельца завода или клеймо казенных (государственных) кирпичных заводов – двуглавый орел. При обжиге клеймо закреплялось.

Форму внутри обсыпали песком, чтобы глина не прилипала, а также для создания шероховатой поверхности на готовом кирпиче для лучшего сцепления его с раствором. Затем с нажимом глину вдавливали в эту форму, удаляя излишки скалкой. Кирпич-сырец должен был подсохнуть в течение 2–4 дней, после чего он подвергался обжигу.

С конца XIX века стали применять кирпичеделательные машины «Геркулес», «Идеал», «Эврика» чрезвычайно высокой производительности. Так, немецкая машина «Геркулес» делала до 3 тысяч кирпичей в час. Но машины часто ломались, отсутствовали специалисты, умеющие работать с ними, поэтому по-прежнему преобладало ручное формование кирпичей.

С 1840-х годов появился стандарт для величины кирпича – 6 х 3 х 1,5 вершка (267 х 133 х 66 мм). Длина кирпича равнялась его удвоенной ширине плюс ширина шва, что давало возможность кладки в перевязку. Вес кирпича при ручной формовке равнялся 9-10 фунтам, а при машинной – 11 фунтам (4–4,5 кг).

Обжигали кирпичи в стенных постоянных печах или во временных напольных. Длился обжиг от 7 до 10 дней, а иногда и до 17 дней, что зависело от погоды, от степени влажности и плотности кирпича-сырца. После обжига неделя отводилась на остывание кирпичей. Затем их сортировали. Обычно каждый пятый кирпич браковался, если же только каждый седьмой, то обжиг считался удачным.

Кирпич получался разного качества, оно определялось по цвету, ударопрочности и чистому звуку при ударе кирпича о кирпич. Готовую продукцию делили на три сорта. Самым лучшим считался так называемый «красный кирпич», его цвет имел лиловый оттенок, кирпич давал «металлический звон», отличался однородным составом без пустот и раковин. Ко второму сорту относился «алый кирпич» – желто-красного цвета, недожженный, он боялся сырости и поэтому обычно использовался для внутренних работ. К самому плохому, третьему сорту причисляли «кирпич-железняк», в нем содержалось много окиси железа, придававшей ему темный цвет и твердость. Он плохо обрабатывался и скреплялся раствором, но имел повышенную водостойкость. Его применяли в местах, подверженных сырости, – в кладке фундаментов и подвалов.

В последней четверти XIX века в связи с увеличением этажности доходных домов повысились требования к качеству кирпича: появились научные количественные характеристики его прочности и устойчивости к выветриванию. Впервые стали испытывать кирпичи в Лаборатории института инженеров путей сообщения. Там на универсальном гидравлическом прессе Вернера их испытывали на прочность. Проверкам подвергалась продукция всех кирпичных заводов Петербурга и окрестностей. Оказалось, что требуемую для капитального строительства прочность, равную 67 пудам на 1 кв. дюйм (170 кг на кв. см), имели кирпичи из красной глины. У кирпичей из глины-«сизовки» этот показатель был в два раза ниже требуемого, а у кирпичей из синей глины – в пять раз.

На выветривание кирпичи испытывали следующим способом. По три часа их держали то в воде комнатной температуры, то на морозе до -15 °C. Это повторялось до появления отколов и трещин. Затем отставшие частицы при помощи птичьего перышка очищались. Степень выветривания определяли по весу отставших частиц после каждых 10 замораживаний. Особенно важен этот показатель был для облицовочного кирпича.

До последней трети XIX века все доходные дома, построенные из кирпича, обязательно штукатурились. А с этого времени появляются доходные дома с необлицованными кирпичными фасадами, что сразу же потребовало совершенно другого качества кирпича. Чтобы получились ровные поверхности и острые ребра у облицовочного кирпича, его стали изготавливать в металлических формах, смазанных маслом. Иногда внешнюю сторону кирпича перед обжигом покрывали глазурью, или ангобой (слоем глины желаемого цвета).

Для украшения кирпичных зданий изготавливался фигурный (лекальный) кирпич. Его делали различными способами. Чаще всего в обычную металлическую форму на винтах вставляли и крепили части с кривыми поверхностями. Если требовалось получить кирпичи особенно сложной конфигурации, то использовали разъемные формы. При массовом производстве фигурных кирпичей применялся ленточный пресс.

Соединялись камни или кирпичи при помощи строительного раствора.

Подробно о кирпичных строениях будет рассказано в разделе «Кирпичный стиль».

Основные принципы строительства 2020 года

доходный дом отзывы

Основные принципы строительства и развития жилья под сдачу в аренду в Москве, должны были появиться в Генеральном плане города, утверждение которого запланировано было на 2020 год. Доходный дом, отзывы сотрудников о котором всегда звучат в положительном ключе, в перспективе может стать высокодоходным проектом. В перспективе планируется изменить специфику строительства. Рассматривались и отклонялись в ходе обсуждения проблемы следующие вопросы: сокращение норм по освещению, изменение санитарно-эпидемиологических стандартов, нормативы безопасности. В соответствии с предварительными планами именно на реорганизованных промышленных зонах и появится первый доходный дом. Пушкино не станет его местом расположения, а вот территория Новой Москвы, Зеленоград и Северный административный округ — вполне возможно. Что касается самих девелоперов, они не очень рады стремлению правительства развивать рынок арендного жилья. По их мнению, доходный дом (Пушкино) на данный момент времени представляется не перспективным в плане прибыли. Это связано не только с высокими ставками по кредитам, но и имеет отношение к длительному сроку окупаемости проекта. Большую роль играет наличие более прибыльных сегментов на рынке недвижимости России.

Бизнес на доходных домах

Строительство жилья под сдачу в аренду — достаточно выгодное решение для инвестиций в доходный дом с учетом, что был разработан реальный бизнес-план и предусмотрены все финансовые риски

Преимущества бизнеса на доходных домах заключаются в следующих моментах:

  • однотипность структуры — простая организация и элементарное управление;
  • свободная ниша — минимальная конкуренция;
  • самоокупаемость — реализация бизнеса в кредит и погашение ежемесячных платежей за счет арендной платы жильцов;
  • пассивный доход — наемный управляющий будет заниматься поиском арендаторов и обеспечивать сбор оплаты за жилье.

В любой бизнес-схеме присутствуют и свои риски. Доходный дом — не исключение. Учитываем все риски:

  • Доходность объекта может быть ниже запланированной. Это связано с неопытным управлением, минимальной загрузкой, нерегулярной оплатой.
  • Изменения в действующем законодательстве могут повлиять на получение убытков. К примеру, недавно был принят закон, согласно которому хостелы в жилых домах обустраивать запрещено.
  • Самый большой риск любого мероприятия связан с человеческим фактором. Могут возникнуть проблемы с персоналом, конфликты между арендаторами. Часто эти проблемы случаются в мини-гостиницах и хостелах.
  • Проблемы с получением ссуды. Если в стране кризис, девальвация или инфляция, банки, инвесторы могут пересмотреть условия получения займов — повысят процентные ставки, потребуют вернуть средства в досрочном порядке.
  • Налогообложение при продаже. При срочной продаже доходного дома (если он, например, стал приносить убытки) потребуется оплатить налог в размере 13 % от стоимости объекта.

От уплаты 13-процентного налога освобождаются собственники, владевшие недвижимостью свыше 5 лет.

Рейтинг
( 2 оценки, среднее 4 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: